El mercado inmobiliario está en constante evolución, por lo que los cambios monetarios presentes tienen repercusión directa con los precios y el comportamiento de los bienes raíces. El efecto que tiene la variación del costo del dinero, se muestra como la tasa de interés, lo que aumenta el precio final de venta de cada propiedad. Más allá del precio de una propiedad nueva, las tasas de interés afectan la disponibilidad de capital, nuevas construcciones y la demanda de inversión. Los flujos de capital en el mercado inmobiliario influyen en las curvas de oferta y demanda de las propiedades y, como consecuencia, en sus precios finales.
Uno de los factores más importantes y que tiene un impacto significativo en este sector son las tasas de interés. Comprender cómo los cambios en las tasas de interés (en aumento o descenso) afectan el mercado inmobiliario, lo que se hace importante para inversionistas actuales o futuros inversionistas en bienes raíces, además repercute en un primer comprador y los vendedores que están complicados con impagos con bancos, lo que deben bajar mucho mas los precios de sus propiedades. En este nuevo blog de Ubriks, veremos cómo las tasas de interés influyen en el mercado y qué se puede esperar en el futuro cercano.
¿Qué son las tasas de interés?
En términos de dinero, es el costo extra que se debe considerar al pedir prestado una cantidad de dinero y se expresa este valor como un porcentaje del monto del préstamo. En el contexto de bienes raíces, se refiere a las tasas hipotecarias que las entidades prestamistas (bancos, family office, persona a persona, mutuaria, etc) cobran a los compradores de viviendas y que se carga en el pago mes a mes que debe realizar el beneficiado. Estas tasas se determinan por varios factores, los cuales puedes ser: las políticas del banco central, riesgo asociado del cliente, la inflación, disponibilidad de capital y la demanda de crédito.
¿Que repercusiones tiene un aumento de las tasas de interés?
Las tasas de interés repercuten directamente en los rendimientos de los precios, pero también en las inversiones alternativas y los precios hacen una corrección para mantenerse en línea con el riesgo inherente a las inversiones inmobiliarias. Estas variaciones en las tasas de rendimiento que se requieren para los bienes raíces también varían durante los períodos de desestabilización en los mercados crediticios, ya que se debe asumir una menor ganancia, un riesgo más alto y un retorno en más años. A medida que los inversionistas anticipan una mayor variabilidad en las tasas futuras o un aumento en el riesgo, las primas de riesgo asociadas a los créditos se amplían y el gasto promedio aumenta, lo que podría ejercer una mayor presión a la baja sobre los precios, pero esto no se puede conocer con anticipación, ya que las tasas de interés están establecidas por entidades conocidos como "bancos centrales".
Para entender la importancia y repercusión de las tasas de interés, debemos entender que existe una relación en el aumento de la tasa de interés respecto al valor de la propiedad nueva, si la variación de la tasa de interés es de +0.25%, esto es equivalente a un aumento de +3% en el precio de venta de la propiedad.
Si las tasas de interés aumentan tiene efectos en los compradores, vendedores y en inversionistas.
Para los compradores:
La accesibilidad de la propiedad es más compleja, los costos de los préstamos hipotecarios aumentan, lo que hace que las hipotecas sean más costosas, esto lleva a una disminución en la demanda de propiedades ya que menos compradores pueden permitirse en comprar bienes raíces.
Los pagos de créditos hipotecarios mensuales: resultan más elevados, es dificulta la compra de propiedades, sino que también acorta los ahorros y presiona en los ingresos de las personas, evitando que puedan invertir en otras propiedades.
Calificación de créditos o mutuos hipotecarios: dificultan la obtención de financiamiento, ya que los requisitos para calificar para una hipoteca pueden ser más estrictos debido a los mayores riesgos percibidos por el o las entidades prestamistas.
Para los vendedores:
Disminución en la demanda de compra o inversión: menos clientes puedes entrar al mercado, lo que disminuye la competencia por las propiedades y potencialmente disminuir los precios de venta.
Lentitud en las ventas: un mercado con una baja demanda de compra o inversión, y las tasas de interés altas hacen que el mercado inmobiliario se mueva lento, lo que preocupa a vendedores que compraron las propiedades con intención de rentabilizar rápidamente.
Para los inversionistas:
Disminución de financiamiento: esto debido a que el costo del dinero aumenta y como una cadena, hace que las inversiones sean limitadas y con un análisis mayor, haciendo que la compra de algunas propiedades sean menos atractivas.
Rendimiento de la inversión: pueden acotarse y reducir lo atrayente de este mercado, aunque los precios disminuyen, esto solo se hace beneficioso para los compradores con efectivo, pero los clientes que necesitan pedir un crédito, no siempre pueden asumir las menores ganancias.
Las tasas de interés juegan un papel crucial en el precio de las propiedades, lo que hace que el mercado inmobiliario se vea afectado en mayores o menores compras, perjudicando la asequibilidad de créditos, la demanda de propiedades y las decisiones de inversión en el corto, mediano y largo plazo. La única forma para no verse afectado, es tomar decisiones con información actualizada de las tendencias de las tasas de interés, comprender su impacto y tener asesores estratégicos para compradores, vendedores e inversionistas.
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